Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản từ 01/01/2026 – Những điểm cần biết

Khi cá nhân thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản (nhà đất, quyền sử dụng đất, căn hộ, công trình gắn liền với đất…), sẽ phát sinh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Từ ngày 01/01/2026, nhiều quy định mới trong Luật Thuế và Luật Đất đai bắt đầu có hiệu lực, ảnh hưởng đến việc xác định giá tính thuế, thu nhập chịu thuế và các trường hợp miễn giảm. Bài viết này giúp bạn hiểu rõ cách tính thuế, mức thuế suất, thời điểm nộp và lưu ý quan trọng khi chuyển nhượng bất động sản trong năm 2026.

Cơ sở pháp lý áp dụng từ 01/01/2026

• Luật Thuế thu nhập cá nhân – Văn bản hợp nhất 03/VBHN-VPQH 2024: Giữ nguyên nguyên tắc tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

• Luật Thuế giá trị gia tăng 2024: Sửa đổi khái niệm “thu nhập chịu thuế” áp dụng từ 2026, tuy nhiên vẫn duy trì thuế suất 2% cho chuyển nhượng bất động sản.

• Luật Đất đai 2024: Quy định rõ nếu hợp đồng ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất thì phải tính theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành.

Đối tượng chịu thuế và miễn thuế

1. Ai phải nộp thuế?

Mọi cá nhân (cư trú hoặc không cư trú) có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trên lãnh thổ Việt Nam đều phải nộp thuế.
Nếu tài sản có đồng sở hữu, mỗi người nộp theo tỷ lệ sở hữu hợp pháp.

2. Các trường hợp được miễn thuế

• Chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột.

• Cá nhân có duy nhất một nhà ở, đất ở và chuyển nhượng toàn bộ tài sản đó.

• Chuyển nhượng giữa các cá nhân có quan hệ huyết thống hoặc nuôi dưỡng hợp pháp.

Lưu ý: Nếu chỉ chuyển nhượng một phần nhà hoặc đất ở duy nhất, phần đó vẫn phải nộp thuế TNCN.

Cách xác định thu nhập chịu thuế và thuế suất

1. Cách tính thu nhập chịu thuế

Tùy trường hợp, thu nhập chịu thuế được xác định như sau:

• Trường hợp có hợp đồng ghi giá rõ ràng:
  Giá tính thuế là giá ghi trong hợp đồng nếu ≥ bảng giá đất. Nếu thấp hơn, cơ quan thuế căn cứ bảng giá đất UBND tỉnh.

• Trường hợp không có chứng từ:
  Tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng (hoặc giá theo bảng giá).

• Trường hợp có đủ chứng từ giá vốn:
  Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng – (Giá vốn + Chi phí hợp lý).

2. Thuế suất áp dụng

Mức thuế suất phổ biến áp dụng từ năm 2026 là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá đất theo quy định của địa phương.

https://ketoanvinacc.com/nhan-tien-dat-coc-co-p%20hai-xuat-hoa-don-khong

Thời điểm tính thuế, kê khai và nộp thuế

1. Thời điểm tính thuế

• Khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp lý.

• Trường hợp bên mua nộp thay, thời điểm là lúc sang tên quyền sử dụng đất.

• Với nhà hình thành trong tương lai, thời điểm là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế.

2. Hồ sơ và thủ tục kê khai

Hồ sơ khai thuế gồm:

• Tờ khai thuế TNCN (mẫu 03/BĐS-TNCN).

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

• Hợp đồng chuyển nhượng hoặc mua bán.

• Giấy tờ chứng minh điều kiện miễn thuế (nếu có).

• Các hóa đơn, chứng từ chi phí hợp lý.

Hồ sơ nộp tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản hoặc qua bộ phận một cửa liên thông với Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Thời hạn và hình thức nộp thuế

Thuế phải được nộp cùng lúc với việc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.
Nếu kê khai sai giá trị, cá nhân có thể bị truy thu và xử phạt vi phạm hành chính

Tạm ngừng hoạt động kinh doanh

Ví dụ minh họa cách tính thuế

Ví dụ: Ông A bán thửa đất 100m² tại Hà Nội, bảng giá đất là 30 triệu/m², hợp đồng ghi giá 25 triệu/m².

Vì hợp đồng ghi thấp hơn bảng giá đất, giá tính thuế là 30 triệu/m² × 100m² = 3 tỷ đồng.
→ Thuế TNCN = 3.000.000.000 × 2% = 60.000.000 đồng.

Nếu hợp đồng ghi giá 35 triệu/m² (cao hơn bảng giá), thì thuế = 3,5 tỷ × 2% = 70.000.000 đồng.

Nếu giao dịch giữa cha mẹ và con, có đủ giấy tờ chứng minh, sẽ được miễn thuế nhưng vẫn phải kê khai.

Lưu ý quan trọng khi nộp thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản

• Không ghi giá quá thấp trong hợp đồng để tránh bị ấn định theo bảng giá đất.

• Giữ lại chứng từ chi phí hợp pháp để được khấu trừ (nếu đủ điều kiện).

• Kiểm tra kỹ điều kiện miễn thuế trước khi nộp hồ sơ.

• Kê khai và nộp đúng hạn để tránh bị phạt hoặc truy thu.

• Theo dõi các văn bản hướng dẫn mới từ Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế và UBND địa phương.thue-bat-dong-san-2026

📣 Dịch vụ hỗ trợ từ Vin-ACC

Nếu bạn cần tư vấn thuế, kế toán, pháp lý hoặc hỗ trợ thủ tục chuyển nhượng bất động sản, Công ty Cổ phần Giải pháp Doanh nghiệp số VIN-ACC sẵn sàng đồng hành cùng bạn.

🔍 Những dịch vụ nổi bật của VIN-ACC

• Kê khai thuế trọn gói

• Lập báo cáo tài chính

• Quyết toán thuế

• Soát xét hồ sơ kế toán, hoàn thiện sổ sách

• Tư vấn pháp luật về kế toán, đất đai

• Lập hồ sơ vay vốn ngân hàng

• Dịch vụ thành lập công ty, giải thể, tạm ngừng, thay đổi đăng ký kinh doanh

📞 Liên hệ ngay để được hỗ trợ

• Hotline: 0918.305.780 ketoanvinacc.com

• Email: doanhnghiepsovinacc@gmail.com ketoanvinacc.com

• Văn phòng: Số 142, Sao Biển 9, Xã Nghĩa Trụ, Hưng Yên

Kết luận

Từ ngày 01/01/2026, quy định về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tiếp tục duy trì mức thuế suất 2%, nhưng việc xác định giá tính thuế và điều kiện miễn giảm sẽ chặt chẽ hơn. Người dân cần chủ động kê khai đúng quy định, tránh bị xử phạt hoặc truy thu sau này.